市場動向の最近のブログ記事

今日のWBS（テレビ東京系）では、アメリカでの
不動産高騰を伝える特集がありました。

それは、農地でした。
平均価格で見ると03年から比較しておよそ2倍です。

年金基金の為に投資先になる農地を探すファンドが
あります。

●機関投資家
　｜　　　　↑
　｜依頼　｜収益（借地料、・作物収穫）
　↓　　　　 ｜　　　
●農地投資代行
　｜　　   　↑
　｜買収　｜運用
　↓　　   　｜　　　
●農地

最低投資額は５０億円。
穀物価格の高騰で農地獲得が激化している言います。

どんな土地が高いかと言えば、高い生産性が望める
土の良い土地。

それから、穀物を保管する貯蔵庫が近い土地も良い
土地の条件のようです。

それは、輸送コストを抑えることができるからです。

取材に応じた設立が1990年の農地投資代行企業
（ハンコック農業投資グループ）の運用資金は4年で
倍増し1,000億円です。

利回りは03年からずっと10％以上だそうです。

投資ファンドは、洪水などの自然災害の少ない土地
を探すために、地元不動産会社から情報を得ている
様子が映し出されていました。

驚いたのは6割の土地は、ファンドが自ら栽培してい
ます。

このニュースを聞いた時に、もっとも多く栽培して
いるのは、トウモロコシや大豆だとおもっていました
が、こちらは2位で、1位はピスタチオ、3位はアーモンド
後は、綿や米もありました。

なお、収益のトップはアーモンド24%、ピスタチオ19%
トウモロコシ・大豆12%でした。

この企業の顧客の大半は、年金基金で顧客の要望により
更に今年は160億円の農地を買うそうです。

こうした動きは、このような企業だけではなく、ヘッジ
ファンドに波及しており、農地だけではなく、食糧倉庫
にまで広がっているようです。

また、中国がアフリカ、中東の産油国がウクライナの
農地を取得する動きがでているようです。

世界的には農地は増加しておりますが、日本では全国
で耕作放棄された土地が埼玉県と同じ面積があります。

この耕作放棄された土地を安く借りて、作物を作って
販売し収益を上げている企業（ナガホリ）がありました。

この企業のサイトは↓
http://members.jcom.home.ne.jp/nou_nagahori/index.html

これから、農地の価値が見直されていくのかもしれません。

日経朝刊（6/29）にオリックスが国内不動産投資に
3,000億円を積み増すし、１件あたり30～200億円を
想定し、投資はすべて自己資金で賄うと書かれてい
ました。

世界的に不動産投資を手掛けるラサールも対日投資
は継続すると最近読んだ日経だったかな？書かれて
いました。

以前のバブル崩壊と様子が違うのは、この点ですね。

価格が下がれば、利回りが合い買い時だと判断され
ている訳です。

つまり、日本の経済もまだまだ、捨てた訳ではないと
いうことです。

実際、人口が減少するといっても、現在の日本の人口は
イギリスの2倍ぐらいありますし、国内の需要だって
様々な分野である訳です。

とはいえ、すべての不動産に価値があるのではなく
厳しく選別されてきていることには、間違いがあり
ません。

今が不動産投資のチャンスであり、また、売却する
のも今がチャンスとなる物件も同時にあるのでしょうね。

日経朝刊（6/22）に大京とダイア建設が完成在庫
を最大1割引きで一斉値下げをはじめる方針を明ら
かにしたとか。

こっそり、値引きをするのがデベの常套手段でした
が、思いきった戦術です。

これの引きずられる形で複数のデベが値引きに動く
と私は見ていますが、今後どうなるでしょうか。

在庫を一斉に完売しても、その後から、また、完成
する物件が現れるので、しばらくはキリがないよう
に思えます。

それでも、ほっておけば経費は必要になるし、価格
も更に崩れるかもしれないので、リスクは早いうち
に摘み取りたいと考えているのでしょうね。

大京の筆頭株主が金融系なので、リスクに対する
対応が早いのでは感じます。

ダイア建設の株主を調べてみてびっくりなんと
筆頭株主はレオパレス21でした。

皆さんはご存じだったかもしれませんが、私は
全然知りませんでしたので、驚きです。

なぜ、驚きかと言えば、レオパレス21とダイア建設
では、どんな相乗効果があるのか、良く見えないから
です。

両者とも立て続けないと存在できない企業形態なの
で驚きました。

それにしても、どちらも業界の常識にしばられる会社
ではないので、それがこのような決断をさせたので
しょうね。

これから、他社の動向に注目です。

捨てる神あれば、拾う神あり。

今日の日経朝刊（6/17）の7面に、豪系ファンド
のMGPAが日本の不動産に5,000億円ほど投資する
アジア不動産ファンドを16日設立したそうです。

売り急ぐファンドがある一方、それを買うファンド
もいます。

「捨てる神あれば、拾う神あり。」
そんな感じがします。

今日のガイアの夜明けでも、不動産業界が苦しい
姿を報道されていました。

東京都日野市、京王線百草園駅、徒歩1分。
新宿まで40分程度の立地。

ここで、完成住戸が売れない販売現場の密着取材
がありました。

2030年には、人口の54％が首都圏に集中すると
言われている東京ですらこの状況。

関西は更に酷い状況です。

そもそも、首都圏が好調だった昨年の前半に完成
して、まだ、販売が完了していない物件も少なく
ありません。

当社はこの売れない新築分譲マンションの販売を
宣伝広告の企画としてお手伝いしています。

しかし、売れないと言っても1年間に１戸も売れな
い訳ではありません。

大手広告代理店に、まともにぶつかり勝てる訳がない
ので、こうした時こそ、チャンスがある思っていて
実は、マンションの販売不況の時が来るのを待って
いました。

予測より、１年６か月ほど遅かったのですが、つい
きたという感じです。

私たちを「捨てる神あれば、拾う神あり。」
そんな感じがします。

先日、大阪の北摂と呼ばれる人気の地域にも関わらず
ファンドの物件で完成後もほとんどが空いているのを
見ました。

ファンドは地元大阪の管理会社にサブリースさせて
いるので、実際には賃料を得ています。

しかし、このままでは満室にすることができないので
投資の出口では大きく損失を抱えることは必至です。

こうした物件がどれぐらいあるのか、わかりませんが
我慢比べなのかもしれません。

もし、やむを得ず、ファンドの物件が賃料を下げ出す
と一般の物件がファンドの物件にお客を奪われ、結果
賃料が下落することが予測できます。

分譲マンションが投げ売りされても同じことが発生し
ます。

これから、大阪は年末に向けてじりじりと賃料を下げ
、来年のシーズンを超えた4月には大きく下がるのでは
と思っています。

さて、どうなるのでしょうか。

最近、大阪市内だからといっても新築物件が満室に
ならないことは珍しくなくなっています。

昔ならよほどの事がないとそんな事はなったと記憶
していますが、今は満室でない物件があっても驚き
ません。

何が悪いの？
と思う物件もあります。

簡単に言えば、供給過剰なのでしょう。

賃貸ポータルサイトで新築を条件に検索したら
完成した物件が沢山、募集されたままです。

これからは、コンセプトをしっかりと持たない物件
は、市場で生き残れないと思うのです。

または、その逆で、とことん、安い、審査甘い。

需要があるのは、そんな物件のどちらかでは
ないでしょうか。

今日の日経夕刊（4/24)によるとREITの不動産
売却が加速していることが書かれています。

配当原資を得るために、売却が加速されている
ようですが、実際、市場の収益マンションの物件
数も増加しているようです。

ファンドの物件などでは、空室が目立つ物件も
あり、売却すらできない物件もあるようです。

これから、証券化で利益を得た企業の倒産が始まる
のだと思いますが、一体、何社潰れるのでしょうか。

バブルの時にきっちりと観察ができていなかったの
で今回はしっかりと観察していきたいとお思い

今日は、住宅設備機器の展示会に行ってきました。

防犯対策用のカメラシステムからオール電化など
様々な商品が展示されていますが、私の目的は
ネットで販売できる商材を探すことです。

その中で、面白いと思ったのはインターホンです。

インターホンは、本来、来訪者を知らせる機能です。

でも、それだけでは売れないので様々な機能を付加
して進化しています。

良くご存じなのは、録画機能付きです。

そして、今日、はじめて見たのは、緊急地震速報機能
がついたインターホンです。

契約が必要ですが、これによって、地震到達まで何秒
かを知ることができ、備えることができます。

東海方面では大きな地震が来ると言われていますので
こうした商品は潜在的お客様が求めているのかも
しれません。

こうした展示会に行くとマンションの付加価値を考える
良い勉強になります。

英国の中央銀行が銀行の貸し渋りを解消するために
銀行が保有する住宅ローンの証券を最長3年に渡り
英国国債と交換することを発表したそうです。

米国のサブプライムの影響で住宅ローン証券が市場
で売ることができず、資金繰りに困ったノーザンロック
が破たんし国有化されたばかりですが、第2のノーザン
ロックを出さないためにした政策なのでしょう。

貸し渋りが発生すると日本も経験していますが、恐らく
不動産価格の上昇は減速します。

この時、不動産価格がインカムとバランスがとれれてい
れば、下落はしないのかもしれませんが、バランスが
悪く、賃貸収入ではローンの返済が難しい状況まで価格が
上昇していれば、下落しはじめることになると思います。

こうなると本来の適正価格を割り込むまで下落することに
なるのだろうと思います。

ところで、内閣府は昨年末に海外経済の動向を分析して
います。

サブプライムの箇所は興味深い分析なので、是非、お読み
ください。

http://www5.cao.go.jp/j-j/sekai_chouryuu/sa07-02/index.html