今日の日経夕刊（4/24)によるとREITの不動産
売却が加速していることが書かれています。
配当原資を得るために、売却が加速されている
ようですが、実際、市場の収益マンションの物件
数も増加しているようです。
ファンドの物件などでは、空室が目立つ物件も
あり、売却すらできない物件もあるようです。
これから、証券化で利益を得た企業の倒産が始まる
のだと思いますが、一体、何社潰れるのでしょうか。
バブルの時にきっちりと観察ができていなかったの
で今回はしっかりと観察していきたいとお思い
2008年4月アーカイブ
今日は、住宅設備機器の展示会に行ってきました。
防犯対策用のカメラシステムからオール電化など
様々な商品が展示されていますが、私の目的は
ネットで販売できる商材を探すことです。
その中で、面白いと思ったのはインターホンです。
インターホンは、本来、来訪者を知らせる機能です。
でも、それだけでは売れないので様々な機能を付加
して進化しています。
良くご存じなのは、録画機能付きです。
そして、今日、はじめて見たのは、緊急地震速報機能
がついたインターホンです。
契約が必要ですが、これによって、地震到達まで何秒
かを知ることができ、備えることができます。
東海方面では大きな地震が来ると言われていますので
こうした商品は潜在的お客様が求めているのかも
しれません。
こうした展示会に行くとマンションの付加価値を考える
良い勉強になります。
英国の中央銀行が銀行の貸し渋りを解消するために
銀行が保有する住宅ローンの証券を最長3年に渡り
英国国債と交換することを発表したそうです。
米国のサブプライムの影響で住宅ローン証券が市場
で売ることができず、資金繰りに困ったノーザンロック
が破たんし国有化されたばかりですが、第2のノーザン
ロックを出さないためにした政策なのでしょう。
貸し渋りが発生すると日本も経験していますが、恐らく
不動産価格の上昇は減速します。
この時、不動産価格がインカムとバランスがとれれてい
れば、下落はしないのかもしれませんが、バランスが
悪く、賃貸収入ではローンの返済が難しい状況まで価格が
上昇していれば、下落しはじめることになると思います。
こうなると本来の適正価格を割り込むまで下落することに
なるのだろうと思います。
ところで、内閣府は昨年末に海外経済の動向を分析して
います。
サブプライムの箇所は興味深い分析なので、是非、お読み
ください。
http://www5.cao.go.jp/j-j/sekai_chouryuu/sa07-02/index.html
今日ノーベル平和賞をとった元アメリカ大統領
アルゴアの「不都合な真実」を観ました。
地球のCo2濃度と気温が急上昇し、地球環境
が激変する事実を警告するドキュメンタリーです。
まず、冒頭で言いたいのは、この映画はすべての
人類が見るべきです。
大予言の類とは違い、これは事実として人類が滅亡
に向けてカウントダウンをはじめていることを知る
ことのできる映画です。
この映画の最後に観た人に対して、行動を起こすよう
に呼びかけています。
公共の乗り物を利用するようにとか。
なるべくなら、ハイブリット車を使うようにとか。
その中でも不動産関係者ができることもありました。
家の断熱材を増やすこと。
省エネ型の電化製品や電球を使うこと。
木を植えること。
ところで、私は盲目的に物事を信じることはありません。
日本の学者で武田さんという方がいます。
この学者の意見を知った上で、私は温暖化を肌で感じ
ているし、自然現象のリズムが崩れているとも感じる
ので、皆さんにこの映画をお勧めしました。
これが私にできる第一歩だと思ったからです。
この映画を観たことのない方はまず、この映画を観る
ことが第一歩になるのかもしれません。
今日のWBS（テレビ東京系）では、世界の食糧
危機について報道されていました。
アフリカのスーダンでは、難民の食糧を確保する
ことができず、一人当たりの食糧を減らすのか配給
する人数を減らすのか国連WFP協会はギリギリの選択
を迫られている状況だそうです。
その背景には、中国やインドなどの経済発展と石油
高騰によるバイオ燃料により、食糧の供給不足がある
ようです。
このまま、食糧不足が深刻になると農地の価値が
上がるかもしれませんね。
日経夕刊には、GPSを搭載した無人の田植え機が紹介
されていましたが、農業を日本の得意とするロボット
化することができれば、世界に貢献できるかもしれま
せん。
頑張れ日本のロボット工学者！
日経朝刊（4/16)によると分譲マンションの
発売が14年ぶり低水準になったそうです。
首都圏では、07年度で17.8％減ということです。
今年も下がると思います。
この結果、賃貸は前年度比では少し良くなるかも
しれません。
しかし、いづれにしても世帯数を超える物件がある
ので、賃貸も分譲も当面、価格が下がることは予想
できます。
この影響が賃貸市場にどのようにでるのか、しっかり
と観察していきたいと思います。
今日の日経朝刊（4/15）によると中国の
株価と不動産の下げが加速していると書か
れています。
急激な上昇の後には、急激な下落があって
も不思議ではありません。
また、スペインやイギリスの不動産価格も
ここ数年急騰しており、イギリスではフランス
に移住する人までが増加しているそうです。
また、資源で潤っている黒海周辺も不動産価格
は上昇しています。
これまでもが、サブプライムなどの複合的要因
で下げはじめると世界のバブルが同時に崩壊
するのかもしれません。
さて、どうなるのか？
個人的には世界の株が暴落するまでは思っていま
せんが、イギリスやスペインでは不動産価格は1年
で3割を下げる暴落は発生するのではと思っています。
そして、日本はといえば、新築分譲マンション価格で
言えば、1年で最低1割は下がるのではと思っています。
そして、長期的には下げるトレンドがしばらく続くと
思います。
ファンドやリートの物件が空室を抱えて
逆ザヤになっているにも関わらず、なんとか
持ちこたえていますが、その内、破たんするの
ではと見ています。
なんでかと言いますと。
リートやファンドで大きな利益を出してきた会社
は売却益よるものです。
日々の賃料で利益を出せていないファンドやリート
があります。
そうしたファンドは、当たり前ですが淘汰される
でしょう。
夏ぐらいまでに1社ぐらい発生しそうではと思い。
上場している企業のＩＲをじっくりと読み解きたい
と思います。
1兆5,000億ドルを超えて世界一の外貨準備高がある
中国はありまる外貨（ドル）を政府系ファンドを使って
しっかりと運用していています。
例えば、フランの石油大手であるトタル。
米国のプライベートファンドであるブラックストーン。
これでは、昨年に500億円ほど損失が発生
していていますが、今度は英豪系のBHPビリトン
に投資することを計画している事が報じられていました。
この企業は、世界最大の鉱業会社です。
新日鉄が建築用鋼材の値上げを発表しましたが
このBHPビリトンから買っている原料炭の値上げ
が影響しています。
その価格、2007年度と比較して3倍を超えるそうです。
こうした資源高を背景に最高利益を更新するBHPビリトン
に投資することは、純投資としても、悪くないでしょうし
価格交渉面や供給を優先的にさせる意味でもとても良い
投資のように思えます。
一方、日本政府は4月7日現在、財務省のホームページ
による1兆155億ドルを超える外貨準備金を持ちながら、
97％の9,876億ドルをドルのまま持っています。
ドル安が続けば、運用どころか目減りします。
この差はなんなのか・・・・。
エネルギー確保のために、財政投融資の事業で
地面を掘ったりしたけど、失敗ばかりしていました。
その点、優秀な企業に投資してエネルギーを確保する
中国は賢いです。
きっと、孔子か誰か、賢い人の格言に基づいて計画
しているでしょうね。（笑）
日経朝刊（4/9）によるとサブプライムでの世界の
金融機関の損失が97兆円になると推計している
そうです。
推計なので、これよりも増える可能性もあります。
好調なヨーロッパも不動産バブルの懸念があり
ますので、ヨーロッパの不動産バブルがはじける
と更に拡大することになるのではと思います。
数年前にスペインの不動産が高騰していると
聞いていましたが、いまだ、はじけていません。
ロンドンの不動産も同様です。
ヨーロッパの経済がはじけると株価は更に
下がり、日本で運用されている資金が逃げて
日本の不動産は更に下がることになると思います。
これから、どうなるのでしょうか？
チベット問題やパレスチナ問題その他
イラク、チェチェン、ソマリア、アフガン
ウガンダなど世界中に争いがあります。
日本も北朝鮮とは、友好とは言えません。
どうやれば、世界が一つになれるのか
考えてみました。
そうだ！
宇宙人が地球に侵略宣言をすれば良いのだと
思いました。
馬鹿げた話です。
でも、そんな事がない限り、人間同士の争い
はなくならないような気がしてなりません。
昔から、国内の不満をそらしたりする為に
仮想敵国をつくる政策はよくあります。
アメリカもロシアもそうです。
歴史的に見れば、日本もそんなことをしていた
国のひとつだと思います。
これ以外に何か良い方法はないのでしょうか？
やっぱり、宇宙人の侵略に期待するしか
ないのかな？
今日は久し振りガソリンスタンドに行きました。
土日が安くなるガソリンスタンドで4月に入って
はじめての週末ということもあり、少し混雑して
いました。
順番を待っているスタンドの人が、私のところへ
やってきて、「ひょっとしたらタンクのガソリンが
途中で無くなるかもしれません。」と言います。
どうやら、タンクの1本は既になくなっている
ようです。
政治の失策でスタンド経営者は、3月に仕入れた
燃料で損失を受けていると聞きます。
まったく、可哀そうな話です。
3月25日発表された米国のS&Pケース・シラー
の指数を眺めてみて、気がついたことがあり
ました。
大抵の地域は昨年のピークから不動産価格が
下がっていますが、ほとんど下落していない
地域があるというこです。
例えば、ノースカロライナ州の最大の都市で
あるシャーロット。
不思議に思ったので、なぜ、この地域の不動産
下がらないのか調べて見ました。
Wikipediaによると全米屈指の金融都市でNYに
次いで2番目の規模をもつ地域であり、バイオ
やその他の産業もしっかりとしている地域で
あることがわかりました。
他に、日本人にはなじみ深い、シアトルや
ポートランドもそうです。
ポートランドは、アメリカのタイム誌で
もっとも生活のし易い街としてなんども一位に
なっているところです。
一度行ったことがありますが、ナイキの本社
がありますし、ハイテク産業も有名です。
シアトルにはマイクロソフト、アマゾン、
そして、私の好きなスターバックスの本社があり
ます。ボーイングの生産拠点としても有名ですね。
これだけではありませんが、経済がしっかり
している地域の下落は大きくありませんでした。
もちろん、これから全米の消費が落ち込めば
このような地域も下落すると思いますが、日本
と違って、地域経済がしっかりとしていてるように
思いました。
名古屋みたいな地域がたくさんあるような感じです。
データがすべてを語る訳ではありませんが、データ
から見るアメリカ不動産の動向を自分なりに分析
してみるのも楽しいものです。
金曜日の夜に従業員と飲みに行きました。
予約もせずに行ったものですから、2件断られて
3件目に入れました。
ここは、少し高く。
客層も40代以上です。
金曜日だというのに、最高稼働率でさえ70％
ぐらいです。
店主は表に出て外を眺めています。
味は悪くないのに、店の雰囲気と価格が釣り
あっていないので人気がないのでしょう。
それでも、店主プラス1名の合計2名だから
なんとかやっていけるのでしょうね。
こうした店主の店はたくさんあると思います。
この方々が高齢になり客も高齢になるとやって
行くことができなくなります。
いづれ、日本も居酒屋に客が溢れることが
なくなる日がくると思います。
時代の変化をしっかりと観察して商売の方向を
変えないと生き残れない難しい時代なのでしょうね。
最近、金融工学についてふと思う事があります。
それは、金融工学を使って計算された投資は安全
であるという錯覚を持っている人が多いのでは思
うことです。
または、素人相手に金融工学を使って投資分析
をしているから安全だと思わせているのかもしれ
ません。
そういう私も多少は金融工学を勉強していて、
金融工学そのものを否定するつもりはありません。
投資計算に基づいて投資することは、悪い事では
ないし、投資計算を行って目標を持つことは重要
なことだと思います。
しかし、1998年にハイレベルの金融工学を駆使する
ノーベル経済学者が率いる大手ヘッジファンドは
ロシアのデフォルトで破たんしている事実があります。
今回のサブプライム問題も金融工学に基づき計算
され、あたかも安全であるかのように考えられ
その結果、大手の世界中の金融機関が証券を買って
いて、それがこの有様です。
こうした波が日本の地価にも影響し、賃料にも影響
を及ぼす時代です。
金融工学に偏重することの危険が98年以来再び
示唆されたようにふと感じるのです。
新聞によると証券大手のベアースターリングに
対するFRBの特別融資で損失が発生した場合は、
政府が保証することが明らかになったそうです。
日本も銀行の5000億以上のお金をつぎ込み、金利
を下げて銀行を儲けさせて、返済をさせた経緯が
あります。
米国も同じ道をたどるようですが、その対応が
とても早いかというそうではないと思いますが
少なくとも日本より早いと感じます。
信用不安が続けば、更に国として損失が拡大
するからこそ、早い目に対応しているのだと
思いますが、米国がどのように再生していく
のか、政策を含めて注目したいと思います。
今日のWBS（テレビ東京系）で元ソニーの
井出さんが日本はこれから伸びますよ。
と元気になるようようなことを言っておられ
ました。
その根拠についてもいくつか例をあげておられ
ましたが、その伸びる過程で企業の淘汰がある
のだろうなと思いながら聞いていました。
ある意味、市場原理的には正しい現象では
あります。
なにせ、デパートの老舗である三越でさえ
経営統合する時代です。
モノ作りの効率は世界一だろうと思います
が、ホワイトカラーの仕事は、非効率だと
良く言われています。
生き残るのは、効率が良い会社です。
でも、今に始まった話では、ないですよね。
恐竜時代も戦国時代も強いものが生き残り
弱いものは消えるしかないのです。
後は、競争を避けてニッチな市場でひっそり
目だ立つ生きることを選択するかです。
